מעמדו של פרוטוקול המסירה – בעת רכישת נכס מקבלן

רכשתם דירה מקבלן והדירה בשעה טובה מוכנה, הקבלן מזמין אתכם לקבל את המפתחות ולחתום על פרוטוקול מסירה! מהו פרוטוקול מסירה? מה רשום בו? האם אפשר לעכב את יתרת התשלום ומה עושים?

אז לאחר כל ההליך של רכישת דירה, האיחורים של הקבלן כעת הדירה מוכנה, הקבלן מזמין אתכם לקבל את המפתחות אך מה קורה אם קיימים בדירה ליקוים (רצפה עקומה, שיש סדוק, רצפות שבורות וכדומה) – האם להמתין עם ההובלה ופריקת החפצים או לחתום ולהיכנס?

רבים חושבים שהצורך הפרוטוקול נובע מאיזה חובה בחוק או מתוקף חקיקה כלשהיא, אך בעצם מדובר בנוהג בלבד שקיבל עיגון ואסמכתא בחוזה הרכישה עליו חתמתם, לרוב הוא אף מקבל עמוד שלם בחוזה רכישה, בחוזה ניתנת לכם האפשרות להגיע לבדוק את הדירה טרם המסירה- לעיתים אתם יכולים להגיע עם מומחים מטעמכם ולבדוק את הדירה.

נראה כיום כי רוב הקבלנים (ועורכי דינם) מעדיפים ואף מחייבים אתכם לחתום על פרוטוקול מסירה בו תצביעו על כל הליקוים שעל הקבלן לתקן.

עם מסירת הדירה יינתן לרוכשים טופס האיכלוס (טופס 4) מטעם הרשות המקומית המאשרת את תקינות המבנה למגורים וחיבור הבנין לחשמל ומים.

פרוטוקול המסירה הוא בעצם מסמך הכולל רשימה של כל מתקני הדירה, צבע, חיפוים בחדרי הרחצה, דלתות, צירים, חלונות, ריצוף הדירה, ניקיון הדירה, מתקני חשמל והמים, וכדומה אשר לצידם ישנו מקום לציין הערות הדייר על ליקוים או סימון כי המתקן תקין.

מי בודק את הרכוש המשותף?
הדיירים צריכים לבחור נציג מטעמם והוא זה שיבדוק את תקינות הרכוש המשותף – מעליות, תאורת לובי, מערכת השקיה, מחסנים, דלתות המחסנים, חניות, משאבות, מערכת אשפה, שערים חשמליים, גנרטורים, שער חשמלי בכניסת הבניין, אינטרקום, תיבות דואר וכדומה – ויחתום על פרוטוקול מסירה. כמו כן הנציג יקבל מהקבלן רשימת אנשי מקצוע, תעודות האחריות ופרטים חשובים ליצרת קשר עתידי.

מה קורה אם מתגלים ליקויים כלשהם?
כל ליקוי שמתגלה יש לסמן בפרוטוקול המסירה, ישנם סעיפים שרק הדייר טוען שקיים לגביהם ליקוי וישנם סעיפים ששני צדדים מסכימים ומאשרים כי ישנו ליקוי. בכל מקרה רצוי לסמן כל ליקוי ולו הקטן ביותר. (לעיתים אף רצוי לקחת חברה אשר מתמחה בבדיקת דירות בעת המסירה)

לצערנו הרוכשים ישנו סעיף כללי בהסכם (ולעיתים גם בפרוקטול המסירה) כי עצם קיומו של ליקוי לא יימנע את מסירת הדירה (למעט אם הדירה אינה נמצאת ראויה למגורים – למשל כאשר חיבור המים והחשמל אינם תקינים) ושהחברה הקבלנית לא חייבת להסכים לאמור בו ולתקנו, כלומר לטענות הרוכש.

מה עושים בנוגע לליקויים?
אם מתגלים ליקויים אשר מונעים את המגורים יקבע מועד אכלוס חדש ועד למועד החדש על הקבלן לתקן את הליקויים הללו, לגבי ליקויים שרק הרוכש טוען כי הם קיימים, אך לדעת הקבלן אין צורך בתיקון, בחוזה המכר לרוב ישנו סעיף המציין כי ביום שבו ייחתם פרוטוקול המסירה, מי שיקבע אם יש ליקוי או לא הוא מהנדס החברה. במידה והמצב יגיע למחלוקת משפטית יקבע בית המשפט, באמצעות מהנדס מטעמו, מי צודק.

האם ניתן לדחות את התשלום האחרון לקבלן עד שיתוקנו הליקויים?
לא. ניתן לא לקבל את הדירה אם הקבלן תיקן את הליקוים ובכל מקרה הדירה לא תמסר אם לא שולמה כל התמורה, ובכל מקרה לאלו שחוששים לשלם לפני קבלת הדירה זיכרו כי עבור כל תשלום הנכם מקבלים ערבות בנקאית (ולעיתים אף כדאי להקדים תשלומים ולהימנע מהצמדת התמורה למדד).

לעיתים מדובר בחברה יזמית עם קבלן אחר מבצע מטעמה (לדוגמא אפריקה ישראל היזמית ודניה סיבוס הינה המבצעת), אינטרס היזמית כי יצוין כל ליקוי בפרוטוקול המסירה וכך בעצם הינה מבטיחה את אחריותה.
בכל מקרה במידה והנכם מוצאים עצמם מציקים לקבלן מבצע לתקן ליקוים דעו כי על פי חוק מכר היזמית אחראית לדאוג כי הליקויים יתוקנו- וזה לא משנה מה יאמרו לכם.

לסיכום: משנכתב ונחתם פרוטוקול, הוא תקף אך אינו סותר סעיפים בחוק המכר המחייבים את הקבלן לתקן ליקוים. כך לדוגמא זכויות רוכש הדירה כפי שהן חלות לפי חוק המכר בעניין ליקוים ואי-התאמה, לא נשללות כתוצאה מההסכם, מהמפרט או מהפרוטוקול אשר סותרים את חוק המכר (דירות); כלומר בכל מקרה הוראות החוק גוברות על כל הסכם ומסמך.

תקופת הבדק ואחריות חוק המכר
תקופת בדק היא התקופה הראשונה לאחר כניסתכם לדירתכם החדשה.
זו היא תקופת האחריות לטיב הבנייה אותה אתם מקבלים מהקבלן עפ"י חוק המכר.

מכיוון שהקבלן מחויב לתקופת הבדק עפ"י החוק, אינו יכול לשנות בסעיפים בחוזה את התקופות או בכלל לבטל / להעביר את אחריותו. תקופת הבדק תחייב את הקבלן שנה מהיום בו קניתם את הדירה ועד לכ- 7 שנים ביחס לעבודות הבנייה וסוג החומרים

צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים
חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים
מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים
קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים
שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים
שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים
סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים
קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים
כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.