איחור במסירת דירה לקונה

איחור בקבלת מפתחות הדירה,כמה זמן רשאי הקבלן לאחר איך ניתן לצמצם איחור ומה הפיצוי שכדאי לדרוש?

אז קניתם בשעה טובה את דירת חלומותיכם לאחר שהתייחסתם לכל הטיפים שכולם ייעצו לכם בכתבה הקודמת, הדירה שונתה ושודרגה לפי צרכיכם, קניתם ריהוט ואפילו סיימתם את חוזה השכירות, אבל הקבלן לא ממהר למסור את המפתחות…. מאחר ומאחר וכל פעם התירוץ הוא אחר.
אז מה עושים? מתי מותר לו לאחר ובכמה זמן? מתי אפשר וצריך לדרוש את פיצוי בגין האיחור, והכי חשוב מתי תכנסו לדירת החלומות?

בכל חוזה ישנה התייחסות למועד מסירת החזקה דהיינו מועד בו תקבלו את מפתחות הדירה, לעיתים מועד זה הינו ספציפי ונקוב בתאריך ולעיתים מועד ערטילאי כמו ל- "18- 36 חודשים מקבלת היתר בנייה" או "18 חודשים מחתימת 10 חוזים נוספים דומים" וכדומה.

מתי "מותר" לקבלן לאחר לפי הוראות החוזה וכיצד כדאי לצמצם את אפשרות זו בטרם נחתום על החוזה?

1. סעיף בחוזה שנקרא לרוב: איחור עקב "כח עליון" או עקב "נסיבות מוצדקות" – סעיף המאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה כאשר מדובר בסיבה אשר אינה בשליטת הקבלן כמו אסון טבע, צונאמי, הוריקן, רעידות אדמה, שביתה כללית במשק, מלחמה וכדומה.
איחורים אלו אינם מוגדרים בזמן ובעצם מאפשרים לאחר ללא הגבלה – יש לוודא כי סעיף זה יצומצם ככל האפשר, מרבית הקבלנים "מכניסים" תחת סעיף זה עוד המון מקרים והופכים אותו לסעיף "סל" ומוסיפים מקרים אשר אין בהכרח להכניסם לסעיף זה.

להלן דוגמאות למקרים אשר לבקש להשמיט או לצמצם מנוסח הסעיף – איחור עקב שביתה – רק במקרה של שביתה כללית במשק, מחסור של חומרים לבניה – להוסיף שהאיחור רק במקרה של מחסור ארצי, להוריד כל התייחסות למקרה פרטני כמו פעולת איבה, סגירת השטחים, שביתה בענף מסוים, גילוי עתיקות במהלך הבניה וכדומה.

כמו כן רצוי להוסיף שמדובר באיחור אך ורק שאינו בשליטת הקבלן למרות שהשקיע אמצעים סבירים על מנת למונעם ו / או לצמצם את השפעתם.

2. תקופת גרייס – לרוב קבלנים מאפשרים לעצמם לאחר במסירת הדירה מבלי לפרט את סיבת האיחור, בעבר קבלנים היו מאפשרים איחור בין 3-5 חודשים, בהתאם לתיקון חוק המכר שהתקבל לאחרונה – לקבלן מותר לאחר רק ב 60 יום מבלי לשלם פיצוי! כל תקופה אחרת ארוכה יותר הינה בניגוד לחוק!

3. איחור בעקבות בקשות הרוכשים לשינוים בדירה – לרוב הקבלנים רושמים כי קבלת הדירה תדחה בפרק זמן אשר נובע מבקשות הרוכשים לשינוים ושיפוצים בדירה, ראשית בקשו כי בעת הזמנת השינוים הקבלן ימסור לכם הערכה תקופתית מהו האיחור הנובע מהשינוי ואז תוכלו להחליט האם ברצונכם לבצע את השינוי או לא, וודאו כי כל שינוי אשר תבקשו טרם הקבלן בנה את קומתכם לא ידחה את המסירה, והכי חשוב! הוסיפו לסעיף אפשרות לחלוק על התקופה שבה יאחר הקבלן ואל וותרו על זכויותיכם לפנות לערכה משפטית על פי חוק בעתיד.

4. כל איחור אחר אינו נהוג ואינו מקובל – נא היוועצו עם עו"ד המתמחה בנושא.

פיצוי עבור איחור- מהו גובה הפיצוי? מתי מקבלים אותו? ומתי יש לדרוש אותו?
א. איחור עקב "כח עליון" או "נסיבות מוצדקות" – הנכם יכולים לבקש מהקבלן כי עבור איחור במקרים כאמור תהיו זכאים לקבל פיצוי (והחוק מאפשר זאת וקובע כי ניתן לקבוע זאת בהסכמת שני הצדדים בכתב), לרוב הקבלן לא יסכים לכך, אך לפחות דרשו להכניס את השינוים אשר דיברנו עליהם קודם ולצמצם את תחולת הסעיף.

במקרה בו הקבלן לא הסכים לבקשותיכם ואיחר במסירת הדירה עקב סיבות האמורות בסעיף זה בחוזה דרשו מהקבלן להוכיח בכתב כי האיחור אינו באשמתו וכי הוא הקטין אותו ככל האפשר, במידה ויוכיח לצערי, לא תהיו זכאים לפיצוי.

ב. במקרה של איחור עקב שינוים לבקשת הרוכשים- במידה והתקופה נקבעה על ידי בעל מקצוע כמו מהנדס שוב לא ניתן לקבל פיצוי.

אך בכל מקרה בשני המקרים האלו – במידה והנכם מרגישים כי האיחור אינו סביר, תקופתו ארוכה ממה שחל לדעתכם – נטל ההוכחה הינו על הקבלן, דהיינו על הקבלן להוכיח כי תקופת האיחור הינה המתחייבת וכי עשה כל שביכולתו לקצר תקופה זו.

ג. לגבי איחור עד 60 ימים, אינכם זכאים לפיצוי אך במצב של איחור מעל 60 ימים הנכם זכאים לקבל פיצוי עבור כל יום בו איחר הקבלן החל מהיום הראשון לאיחור, לרוב הקבלן נוקט בסכום זעום עבור איחור שכזה, ראשית קחו בחשבון שניתן להגדיל סכום זה ואף להכפילו. בכל מקרה החוק מאפשר קבלת פיצוי עבור סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב–150% עבור איחור של עד שמונה חודשים (מעבר ל 60 ימים), ובמקרה של איחור מעל שמונה חודשים יש להכפיל את דמי השכירות בדירה דומה באזור ב 125%.

בהתאם לחוק אם קיימת סתירה בין גובה הפיצוי בהתאם לחוק לבין גובה הפיצוי בו נקט הקבלן בחוזה – יחול גובה הפיצוי הגבוה מבין השניים.

זכרו – נוסח הסעיפים וגובה הפיצוי הקבוע בהסכם הינו חלק מהמשא מתן בטרם חתימה על חוזה, הנכם יכולים לבקש כל דבר וכדאי לעמוד על כך, דרישה שתתקבל כעת תחסוך כסף (דמי שכירות במקרה של איחור) ומריבות עם הקבלן.

מתי נקבל את הפיצוי??

הפיצוי שנקבע ישולם לכם בתום כל חודש בעד אותו חודש איחור (כנ"ל לגבי החלק היחסי של אותו חודש), הפיצוי בעד 60 הימים הראשונים החל מהמועד למסירת הדירה הקבוע בחוזה ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

במידה ויש מחלוקת מהו גובה פיצוי על פי דירה דומה בגודלה ובמיקומה כדאי להיוועץ עם מומחה בתחום, מתווך או שמאי ואפילו לעשות בדיקה עצמית באתרים להשכרת דירות (כמו יד 2, winwin , וכדומה).
שנית, רצוי להפחית את גובה הפיצוי כמה שניתן, במקרה של פרידה מהקבלן זה יכול להסתכם במאות אלפי שקלים.