בטוחות, ערבויות והחרגה מליווי בנקאי

רכשתם דירה מקבלן והדירה בשעה טובה מוכנה, הקבלן מזמין אתכם לקבל את המפתחות ולחתום על פרוטוקול מסירה! מהו פרוטוקול מסירה? מה רשום בו? האם אפשר לעכב את יתרת התשלום ומה עושים?

רכשתם דירה מקבלן ושילמתם כבר תשלומים – מהם הבטוחות שעליכם לקבל לפי חוק מכר?

כל עוד לא הוסדרו הזכויות המשפטיות של הקבלן ושל הרוכשים באופן המקשר כל דירה לרוכש קיים סיכון שגורם כלשהו ולא חסרים גורמים כאלו יעכבו או במקרים חמורים וקיצונים יותר, יימנעו את השלמת הבנייה וקבלת הדירה.

כאשר אתם קונים דירה "יד שנייה", הדירה כבר קיימת, בנויה, מוכנה וראויה למגורים, ולרב גם הזכויות המשפטיות של המוכרים כבר רשומות בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.

לעומת זאת, כאשר שרוכשים דירה מקבלן, כל עוד לא הסתיים לחלוטין תהליך הבניה באופן שהדירה והבנין מוכנים לאכלוס, לאחר קבלת טופס 4 (טופס המאפשר חיבור הדירה לחשמל, מים וכדומה).
כל עוד לא הוסדרו הזכויות המשפטיות של הקבלן ושל הרוכשים באופן המקשר כל דירה לרוכש קיים סיכון שגורם כלשהו ולא חסרים גורמים כאלו יעכבו או במקרים חמורים וקיצונים יותר, יימנעו את השלמת הבנייה וקבלת הדירה.

בטרם פרשת חפציבה כספים אשר היו משולמים לקבלן עבור הדירה היו מופקדים לחשבון הקבלן או לחשבון החברה, לאחר קריסתה של פרשת חפציבה המון רוכשים איבדו את מיטב כספם ודירה אותה רכשו כך שהמחוקק ב 6/10/2008 תיקן את חוק המכר וחייב קבלנים לתת לרוכשים עבור כל שקל אשר מושלם לדירה בטוחה כספית, כך שאם הפרויקט או הקבלן נכשלים יקבל הקונה חזרה את השקעתו- החוק אינו מבטיח את הסיכוי לקבלת הדירה אלא את הכסף ששולם עבורה.

כיום לאחר תיקון החוק בעת חתימת חוזה מול קבלן מחויב הקבלן ו/או עו"ד המייצג אותה ליידע אתכם על תיקון החוק וחובת הקבלן להבטיח את כספכם, בהתאם לחוק אסור לקבלן לקבלן מרוכש מעל 7% ממחיר הדירה מבלי למסור לרוכש ערובה על תשלומו.

על כן חשוב לדעת שאם הקבלן טרם התקשר עם בנק מלווה וטרם מאפשר לכם לקבל בטוחה- אין לשלם לקבלן שום תשלום! במקרה היחידי שזה אפשרי – התשלום יועבר לחשבון נאמנות שיפתח בבנק ויהיה על שמו של העו"ד של הקבלן. גם במקרה כזה התשלום לא יהיה מעל 7%!

כל תשלום אשר הנכם משלמים, יש לשלמו אך ורק באמצעות פנקס שוברים אשר אתם מקבלים מהקבלן, וודאו כי על השומר רשום מספר הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה, ניתן לשלם זאת בכל סניף בנק ו/או דואר – אסור בשום אופן להפקיד כספים לחשבון הקבלן.

במידה ולקחתם משכנתא, גם היא תועבר לקבלן באמצעות שובר תשלום שקיבלתם.

על פי החוק, אלה הדרכים שבהן יוכל הקבלן להגן על כספכם:
1. מתן ערבות בנקאית על פי חוק המכר, להבטחת הכספים ששולמו בידי הרוכש. ערבות זו תימסר לרוכש בדואר רשום 14 יום ממועד תשלום כל חלק מהתמורה.
הערבות תחולט בידי הרוכשים במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבותו להעביר לכם את הזכויות בדירה בשל עיקול שהוטל על הנכס, פירוק או מינוי כונס נכסים לקבלן ולבעלי הקרקע, הערבויות יוחזרו לקבלן.

2. מתן פוליסת ביטוח של חברת ביטוח ישראלית, להבטחת החזרת הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה במקרים שבהם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו כאמור בסעיף 1 לעיל. אם קיבלתם מהקבלן פוליסת ביטוח נא ודאו כי הפרמיה שולמה מראש.

3. שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית לטובת הרוכשים. מסלול זה נדיר ומסובך לביצוע ולכן לא כדאי.

4. העברת הזכויות בדירה הנרכשת לטובת הרוכשים. גם מסלול זה לא כדאי.

5. רישום הערת אזהרה במשרדי רישום המקרקעין (טאבו), לגבי הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, בכפוף לכך שלא נרשמו על הנכס שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג. יש לשים לב שמסלול זה רלבנטי רק באחוז קטן מהנכסים המוסדרים ורשומים בטאבו.

מתוך חמש האפשרויות אשר קבע המחוקק, הערבות הבנקאית ופוליסת הביטוח הן הדרכים המומלצות כיום להבטחת ההשקעה ובכל מקרה שהקבלן אינו מאפשר את הדרכים כאמור, יש "להזכיר" לו את חובתו על פי חוק.
במידה והקבלן אינו עומד בהתחייבויות על פי החוק למעט העבירה הפלילית והקנס, יוטלו עליו עיצומים כספים מאוד גבוהים לדוגמא:

1.מכירת דירה לרוכש בלי להסביר לו על זכאותו לקבל הגנה על כספו או אם לא וידא הקבלן כי הרוכש קיבל את הבטוחה – יוכל הקבלן לקבל קנס בשיעור של 54,000 ₪ עבור כל דירה.

2. אם הקבלן לא מוסר לרוכש את פנקס השובר הוא עלול לקבל קנס בשיעור של 217,000 ₪.

3.קבלת סכום מעל 7% ללא מסירת בטוחה יחשוף את הקבלן לקבלת קנס בשיעור 433,000 ₪ !

דברים קטנים שחשוב לדעת:
1. קבלן שנתן לרוכשים בטוחות בדמות ערבות בנקאית או ביטוח ומעוניין להחליף את הבטוחה לאחר חתימת החוזה, רשאי לעשות זאת רק אם שהושלמה בניית הדירה ונמסרו המפתחות כדין לקונה, וכמובן שבחוזה פעולה זו לא נשללה מראש על ידי הרוכש, על כן מראש כדאי בעת חתימת חוזה לשלול אפשרות זו.

2.כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי החוק , יחולו על המוכר, ישנם מקרים נדירים בהם הקבלן יבקש כי אתם תישאו בעלויות- להזכירכם זהו מצב נוסף בו תוכלו לסרב כחלק מהמשא ומתן, ובמצב כזה קבלה עבור התשלום תועבר על שמכם ולא על שם הקבלן.

3. כספים שהובטחו כאמור באמצעות ערבות בנקאית או ביטוח, יוצמדו בהתאם לשיטת ההצמדה שעליה הוסכם בחוזה המכר לגבי מחיר הדירה.

4. קבלן אשר מפר את חובתו על פי חוק, עובר עבירה פלילית, הוא יהיה חשוף לקנסות ואף מאסר.

5. חוק זה חל רק על מי שחתם על חוזה רכישת דירה לאחר 6.10.2008.
יש לזכור כי קבלת מפתחות הדירה והחזקה בה, איננה מהווה אסמכתא לזכויות הרוכשים בדירה וכל הבטוחות בתוקף עד להשלמת רישום הזכויות.
נראה כי לאחר פרשת חפציבה עשה המחוקק ל שביכולתו על מנת להבטיח ולהן על כספיכם שלא "תפלו" לעוקץ או שתעמדו בפני סיכון מיותר, נראה כי היות והנושא כה רגיש ומיוחד עבור רוכשדירה, טוב יעשה כל אחד אם ידאג להיות מיוצג ע"י עו"ד מטעמו, ולא יסתפק בעוה"ד מטעם הקבלן, שכן עוה"ד של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד וממילא אינטרס הרוכש – לא בהכרח לנגד עיניו.