בניית בית פרטי

1. במידה ורוכשים קרקע שהינה קרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל או לקרן הקיימת יש לבחון היטב בצורה משפטית את חוזה החכירה:

היות ומהות החוזה משפיע משמעותית על תשלומים שיש לשלם למנהל מקרקעי ישראל:

במידה והמגרש מוחכר ממנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק את טיב חוזה החכירה: ישנם חוזים המעניקים למנהל זכות לגביית דמי הסכמה, עבור כל מ"ר הנבנה מעל אותו מספר הנקוב בחוזה (בד"כ מצוין בחוזים אלו מעל 160 מ"ר).

במידה וקיים היוון לקרקע- יוכל לחסוך היזם / הבונה, הפחתה מהותית של סכום זה.

אגב, ישנה כוונה עתידית , לבטל את נושא "דמי ההסכמה"- כדאי להתעדכן בכל עת.

את בדיקת החוזה כדאי שעורך דין מטעמכם יבצע, הוא ידע לחפש ב"אותיות הקטנות" את ההשלכות המשפטיות של החוזה, ואף ידע להזהירם אם יחול תשלום כלשהוא כאשר אתם תרצו למכור את הבית בעתיד (כדאי תמיד לחשוב קדימה, כי אפילו שכיום זה נראה רחוק אך גם בעוד 10 שנים לא יהיה נעים לשלם את דמי ההסכמה).

2. היטל השבחה: כדאי לבדוק האם קיים על הקרקע היטל השבחה.
לרוב ההיטל ייגבה מהמוכר בעת חתימת החוזה או העברת הבעלות על הקרקע או בקשת היתר בניה (לפי המוקדם). ההיטל ההשבחה משולם על תוכנית אשר אושרה והשביחה את מצב הקרקע באופן שאפשרה לבנות ולנצל יותר זכויות בניה מהמצב הקיים (אפילו אם לא נוצלו) – היטל ההשבחה הינו בסך השווה ל- 50% מערך ההשבחה שהתוכנית אפשרה.

במידה וחויבתם בהיטל השבחה – כדאי לדעת שינו הליך יחסית חדש אשר נקרא: "שמאי מכריע".
עד לאחרונה, היו היזמים מחוייבים לבחור שמאי מרשימת הבוררים של הרשות. הבעיה הייתה שלא היה קיים הסדר לעניין בחוק תכנון ובניה, והיה קיים תמיד חשש שבשל העובדה שהרשות מפנה אליו בוררויות באופן קבוע (עם שכר נדיב בצדן), הוא עלול לחשוש לפסוק כנגדה.
לפני כמה שנים (יוני 08') אושרה הצעת חוק להסדרת הנושא: הרשימה מורכבת ע"י שר המשפטים, ונקבע שמאי באופן רנדומאלי. השכר נקבע ע"י תקנות ברורות, ולשמאי לא יהיה קשר ישיר עם הרשות, או חשש כלשהו מסרתו מהרשימה עקב פסיקה כנגדה.

שמאי מטעם היזם יקבע את ערך ההשבחה, שמאי מטעם הועדה יקבע את ערך ההשבחה לטעמו ואילו השמאי המכריע יכריע בינהם ולפי החלטתו ישולם ההיטל.

עו"ד אשר בקיא בליך שמאי המכריע ידע להנחות את השמאי של היזם / בונה באופן שנוכל יהיה לחסוך לא מעט היטל השבחה מה שמתבטא בעשרות אלפי שקלים.

3. משכנתא: בנקים למשכנתאות רבים נותנים כיום משכנתא כבר על הקרקע עצמה.לאחר התקדמות בבניה כמו בניית יסודות או שלב אחר – ניתן להגדילה בהדרגה (זאת כנגד אישור של אדריכל המבנה המאשר את התקדמותה של הבניה).

להלן נקודות לבדיקה מול הבנק:יש לוודא עם הגוף המלווה, כי אכן ניתן יהיה להגדיל את נפח המשכנתא.

כדאי שגובה ההחזר לא יעלה על 20%- 30% מההכנסה הכוללת של משק הבית.

יש להשוות את המסלולים והריביות המוצעות בין הבנקים על מנת לבחור את הדרך הכדאית ביותר. (ישנן חברות שעוסקות בתחום זה ויכולות גם הם לחסוך לא מעט בהחזר החודשי ובכלל).

יש לקחת בחשבון את עלויות המימון: ביטוח, פתיחת תיק, שמאות, רישום משכון וכד' – עו"ד מנוסה בתחום ידע להעריך בדיוק עלויות ההליך עד לקבל המשכנתא וידע לעשות זאת עבורם בצורה היעילה והזולה ביותר.